和营策略 “好房子”建设地方标准陆续出台 房企竞争步入产品力时代
随着房地产市场回归理性，购房者更重视住房的居住属性，“好房子”的建设也顺应趋势加快进程。
10月28日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》（下文简称“指引”），着眼于解决当前住房在安全性、功能性、舒适性等方面存在的普遍性问题，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出“好房子”建设标准。
这是又一座一线城市出台“好房子”建设指引。从实操的角度看，广州这份指引覆盖了建造工艺、空间设计以及软件配套等方面，全方位解读“好房子”的建设标准。受到市场环境影响，广州过去的住宅设计多数偏向紧凑型，指引的出台有望改善这一局面。
实际上，不仅是广州，山东、甘肃和上海等地也已经陆续发布“好房子”的建设指引，通过技术规范与政策引导，推动居民住房向更高品质、更可持续的方向迈进。这也为房企提出了更高的要求，当住房的金融属性退却，未来产品力的比拼将是获得购房者青睐最重要的法宝。
提升居住体验
受到市场环境的影响，广州住房建设在很长一段时间内偏向基础型，即便是改善型住宅，也更关注地段配套等硬性条件，而非住房本身的居住体验。
这也是全国住房建设的短处。在房地产市场高速发展的年代，住房金融属性偏强，忽略了核心的价值，无论是空间设计抑或建筑材料，多数仅能满足基本的住房需求。
一位龙头房企的设计负责人告诉21世纪经济报道记者，以前购房者看房较少关注楼板厚度、隔音材料这些细节的建材运用，开发商盖房子也更看重“效率”，现在这些房子的弊病就暴露出来了。“一些房子在设计上没有考虑到舒适性和实用性，盲目过度使用轻质化的材料，虽然结构安全不会有问题，但是居住体验并不好，客户投诉也不少。”他说。
但是，现在的市场已经改变，购房者对住房的需求也已经改变。
据58安居客研究院调研，61.6%的购房者将“居住舒适度”作为首要购房标准，其中40.3%关注自然采光与通风，33%重视户型空间布局。
从广州新发布的指引来看，广州相关部门对购房者的住房需求进行过充分的调研，各项指引指标贴合购房者的现实需求。
其中，在营造宜人尺度舒适空间方面，指引提出住宅首层入户大堂及作为居民公共活动空间的架空层，净高不应低于3.5米；住宅标准层层高不应低于3.0米，设有中央空调、集中新风系统的住宅层高不宜低于3.1米。
此外，指引还强调要完善居住防涝防浸措施，住宅采用装配式整体卫生间的，其防水保修期应不低于10年；卫生间、厨房、外墙、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延长至10年。
在采光方面，指引指出，应全屋交付空调，并预留新风系统安装条件。首层、地下室的电梯厅及电梯轿厢应配置风扇或空调。住宅电梯厅等主要公共空间宜优先自然采光和通风。户内宜实现自然对流通风。
在隔音方面，指引表示应采取有效措施提高外窗、楼板、隔墙、室内门、管道的隔声性能。
其中，卧室、起居室应采用隔声节能效果不低于6+12a+6规格的充氩气中空Low-E玻璃外窗或断桥铝合金中空Low-E玻璃外窗，临近噪声源区域应进一步提高外窗隔声性能。分户楼板应采用增加楼板厚度、减振垫、隔声涂料等隔声措施，减少撞击噪音；贴邻电梯的起居室隔墙应设置双墙和空气层等隔声措施。
“好房子”建设加快推进
除了广州以外，“好房子”建设正在全国各地加快推进。
9月28日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（下称“意见”），以推动新建和存量住宅的品质提升。
意见从加强城市设计、提升环境品质、完善住宅建筑功能、实施城市更新、提升服务和治理水平等角度入手，推出17项具体措施，发力提升城市居住环境和住宅设计品质。
甘肃也在近期出台《甘肃省“好房子”规划导则（试行）》，围绕住区环境、内外交通、配套设施、智慧服务等核心维度，构建起“好房子”规划指标引导体系。
“好房子”建设贴合购房者的实际需求，也将为行业带来质的改变。但从实操的角度入手，“好房子”建设，仍需要各方共同重视推动，方能达成共赢的效果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，广州好房子建设工作指引，与国家提出的安全、舒适、绿色、智慧为核心内容的好房子一脉相承，从上述四个方面展开，建立地方标准。此外，在国家底线标准的基础上根据本地实际情况（比如华南的日照、气候环境）来落实的地方标准。
尽管标准制定符合购房者的心理预期，但是从房企的角度，要真正落实“好房子”，必然需要提升建造能力以及成本。
一位华南房企营销部的人士对21世纪经济报道记者表示，现在房子的营销点的确会更多落在“好房子”建设上，因为客户的确也更多关注产品。“但实际上，现在所营销的产品力，和各地好房子的标准要求还是有一定的距离，比如隔声必然会带来成本的增加，层高的规定也会导致容积率变小，而如果客户对这些的敏感度并非特别高，成本上去了但却没能转化为溢价，房企也会谨慎地去做平衡。”
李宇嘉也称，“好房子”建设标准很多会增加建造成本，可能导致房价上涨，能否被市场接受，包括房企和百姓接受，是下一阶段要考虑的问题。李宇嘉建议，政策也要加大扶持，比如在供地和规划上，不管是供地成本、市政设施、报建流程等，都要同步做好衔接和服务，便利开发商去落实这些标准，以及容积率奖励。此外，还要加强住建与自然资源部门的协作，主要是报建后的监管和联合验收。
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